Marq Omotesando One – en rekord som förändrar Tokyos marknad

9,5 miljarder yen för en enda bostad. Det låter som ett tryckfel i en tidningsartikel, men det har faktiskt hänt – och det i ett av Tokyos mest exklusiva kvarter. Penthouse-lägenheten i Marq Omotesando One har just gått till historien som den dyraste bostadsaffären som någonsin registrerats i Japan. Vi pratar inte om en “bara dyr lägenhet”. Det här är ett absolut rekord som fått Bloomberg och andra internationella medier att skriva hundratals artiklar om händelsen.

Omotesando är för Tokyo vad Mokotów är för Warszawa, blandat med en touch av Champs-Élysées i Paris – men här är elegansen mer diskret och sofistikerad. Precis intill Harajuku, omgiven av high fashion-butiker och gallerier, har området i åratal lockat människor med pengar och utsökt smak. Försäljningen av penthouset här har blivit en symbol för något större – boomen på ultra-luxuösa fastigheter i hela Asien.

foto: colliers.com

Marq Omotesando One – Asiens premium

Intressant nog är det här inte en slumpmässig försäljning av en lägenhet. Tokyo har under en tid upplevt en kraftig prisökning inom premiumsegmentet. Man kan säga att denna affär är… just det, grädden på moset i en process som pågått i flera år. Utländskt kapital, hög livskvalitet, stabilitet – allt detta bidrar till att staden lockar allt fler köpare som är redo att betala ofattbara summor.

Men vad är det egentligen som gör att just denna penthouse är värd mer än ett litet kraftverk? Det får du veta om en stund.

Insidan av rekordet – hur ser Marq Omotesando One ut

När du tänker på den dyraste lägenheten i historia i Japan kanske du undrar – vad får man egentligen för tiotals miljoner dollar? Här är svaret… väldigt konkret. Och imponerande.

foto: studiopdp.com

Yta, våning och planlösning – siffror som imponerar

Penthouse i Marq Omotesando One sträcker sig över 625 kvadratmeter – en yta som helt enkelt inte existerar i Tokyo. Fyra sovrum, belägen på fjärde (översta) våningen i en låg, intim byggnad. Low-rise – det är ett begrepp som i det här området betyder mer än bara en arkitektonisk beskrivning. Det handlar om integritet. Om att det inte finns tio andra lägenheter ovanför dig. Om att du inte tittar ut genom fönstret mot en skyskrapas vägg trettio meter bort.

Byggnaden har bara några få enheter – var och en i princip skräddarsydd. Och just denna intimitet gör att hela komplexet påminner mer om en privat villa än ett lägenhetshus.

foto: studiopdp.com

Japansk minimalism, skandinavisk precision

Design? Marq Omotesando One tog hem guldet i Sky Design Awards 2023 i kategorin arkitektur – och ärligt talat, det räcker med en blick för att förstå varför. En kombination av japansk minimalism (zen-inspiration, rena linjer, naturliga material) och skandinavisk precision i utförandet. Allt är… genomtänkt. Här finns inget utrymme för slumpen.

foto: merci-magazine.com

Och när det gäller inredningen:

• privat pool och spa (för varför inte)
• takterrass med utsikt över stadsdelen
• privat hiss som leder direkt till lägenheten
• marmorbadrum – och det är inte vilken marmor som helst
• panoramafönster från golv till tak
• smarta hemautomationssystem

Läget i Omotesando är en extra fördel – butiker, Michelin-restauranger och Harajuku-stationen ligger bara några minuters promenad bort. En livsstil som är svår att föreställa sig någon annanstans.

Rekord per tsubo – vad denna transaktion säger om marknaden

Över 50 miljoner yen per tsubo – den nya normen?

Affären på 9,5 miljarder yen låter imponerande, men det är först när man räknar om priset per tsubo som det verkligen blir tydligt hur mycket denna penthouse sticker ut i hela landet. Priset översteg 50 miljoner yen per tsubo – vilket motsvarar cirka 330 000 dollar per kvadratmeter. I Japan är det ett absolut rekord som lämnar tidigare lyxaffärer i stadskärnorna långt bakom sig. Som jämförelse låg de tidigare dyraste lägenheterna i Tokyo på omkring 30–35 miljoner yen per tsubo. En ökning på flera tiotals procent vid en enda försäljning – och plötsligt pratar alla om en “ny era” för premiumfastigheter.

Intressant nog är denna affär ingen tillfällig engångsföreteelse. Tokyo har under flera år upplevt en boom på lyxfastigheter, drivet av flera faktorer samtidigt:

• Bygginflation – kostnaderna för material och arbetskraft har drivit upp priserna på nya projekt
• Svag yen – gjorde att utländska investerare faktiskt betalar mindre i sina egna valutor
• Begränsat utbud – centrala stadsdelar som Minato och Shibuya har i princip inga lediga tomter kvar
• Växande lokalt kapital – förmögna japaner placerar i allt högre grad sina tillgångar i fastigheter istället för obligationer

foto: merci-magazine.com

Experter har länge observerat denna trend. Enligt branschanalyser har priserna i premiumsegmentet i Tokyo stigit med cirka 20–30 % sedan 2020. Det är ett betydande hopp, särskilt på en marknad som i årtionden varit stabil (för att inte säga – tråkig).

I juni 2025, strax efter att affären tillkännagavs, började specialiserade lyxmedier tala om “Tokyos krona” och “en riktpunkt för hela Asien”.

“Denna försäljning sätter en ny standard för ultra-premiumbostäder i regionen” – stod det i branschrapporterna.

Men alla är inte imponerade. På internetforum, inklusive Reddit, har det blossat upp en diskussion om prisskillnaderna. En användare skrev rakt ut:

“50 miljoner per tsubo när en genomsnittlig lägenhet i samma stad kostar 3–4 miljoner? Det är redan absurt, inte lyx.”

Vissa kommentatorer påpekade att för en vanlig invånare i Tokyo är en sådan affär ren abstraktion – ungefär som att läsa om försäljningen av en privat ö. Andra menar att det är en naturlig utveckling av marknaden i ett globalt finansiellt centrum.

Frågan är: är detta en engångsföreteelse prismässigt, eller faktiskt början på en ny norm för de dyraste fastigheterna i Asien?

Tokyo och Singapore leder loppet om ultralyxen

Rekordet på 9,5 miljarder yen är inte bara en kuriositet från Tokyos marknad. Det är ett riktmärke för hela Asien, kanske till och med globalt. Fastighetsutvecklare från Singapore till Hongkong granskar säkert redan sina värderingar – om någon har betalat så mycket i Japan, där sparsamhet traditionellt varit en dygd, vad säger det om prisnivån för ultralyx i regionen?

Enligt branschrapporter förväntas priserna på premiumfastigheter i Tokyo stiga ytterligare med 10–15 procent fram till slutet av 2026. Samtidigt pekar allt fler experter på att duon Tokyo–Singapore tar över stafettpinnen från Hongkong, som efter politiska oroligheter tappat något av sin glans som Asiens lyxepicentrum. Tokyo erbjuder däremot politisk stabilitet, en svag yen (åtminstone fram till nyligen) och ett växande antal internationella invånare som söker en trygg tillflyktsort.

Hur kan investerare tolka rekordet från Omotesando?

foto: studiopdp.com

För investerare innebär affären Marq Omotesando One flera tydliga signaler, men också frågor. Å ena sidan:

Möjligheter:

• Ultra-luxuösa projekt i Tokyo får allt högre status – det är nu lättare att motivera priser på 300–400 tusen dollar per kvadratmeter
• Utländska fonder som EQT visar att Japan slutar vara en exotisk marknad och blir mainstream för premiumkapital.
• Low-rise luxury (låga byggnader med ett litet antal enheter) kan bli en trend inte bara i Tokyo, utan även i Seoul och Taipei
• Återförsäljningsvärdet för ultra-units har troligen stabiliserats på en hög nivå – den som nu köper premium har tryggare framtidsutsikter

Risker:

• Med sådana priser kan varje makrojustering (räntehöjning, regional kris) slå hårt mot värderingarna av top-tier assets
• En smal köparbas – det här är ingen massmarknad, utan handlar om ett fåtal ultrarika, inte tusentals kunder.
• De sociala klyftorna i Tokyo ökar (även om Japan fortfarande har en relativt jämn struktur), vilket kan skapa politiska spänningar och öka trycket på fastighetsskatter.

Ur stadens perspektiv stärker en försäljning på nästan 70 miljoner dollar Tokyos position på den globala lyxkartan – Marqs varumärkesambassadörer är nu inte bara byggarna själva, utan hela stadsdelen Omotesando, som befäster sitt rykte som Japans motsvarighet till Paris Champs-Élysées. Å andra sidan kan den allt tydligare klyftan mellan den genomsnittliga invånaren och de allra rikaste väcka diskussioner om tillgång till offentliga utrymmen och gentrifiering.

Ett praktiskt tips? Håll koll på vad EQT och liknande fonder gör i kommande projekt. Om det dyker upp nya lågbyggda utvecklingar med liknande filosofi – då har vi redan sett framgångsreceptet. Marq Omotesando One har just satt standarden.

Steff Jeff

fastighetsredaktionen

Luxury Blog