Vilka fastigheter ska man investera i 2026 – en praktisk guide

För tre år sedan köpte alla allt – lägenheter sålde slut som färska bullar, lagerlokaler dök upp som svampar ur jorden, och till och med tomter vid skogskanten hittade köpare. Sedan kom räntehöjningarna, lånen blev dyrare och marknaden saktade ner. Och nu står vi år 2026, vid en tidpunkt som många experter kallar för en “vändpunkt”. Men vad betyder det egentligen?

Att investera i fastigheter handlar helt enkelt om att placera pengar i materiella tillgångar – du köper något fysiskt som kan ge avkastning genom uthyrning eller värdeökning. I Polen är det fortfarande “betongguld”, en symbol för en säker kapitalplacering. Men 2026 för med sig en ny regel: inte varje kvadratmeter är en bra affär. Tillväxten finns där, men den är selektiv – kvalitet, läge och riskprofil är viktigare än någonsin.

Vilka fastigheter ska man investera i år 2026? – vi ger dig tips!

foto. brigadegroup.com

En investerare med kontanter år 2026 ställer sig själv några avgörande frågor:

• Vilka segment – lägenheter, lagerlokaler, tomter – har den högsta avkastningen (ROI)?
• Hur stor är risken jämfört med tidigare år?
• Är det värt att ta ett lån med de nuvarande räntorna?
• Var hittar man fynd och vad ska man undvika till varje pris?

De kommande delarna av denna artikel visar exakt hur marknaden förändras, vilka typer av fastigheter som är investerarnas favoriter och hur man väljer en strategi som passar ens egen riskprofil. För 2026 är året då det inte längre räcker att “köpa vad som helst” – man måste veta vad och varför.

Hur vi kom fram till 2026 – lärdomar från fastighetsmarknadens historia

Utan att förstå historien är det svårt att avgöra om 2026 är rätt tidpunkt för en investering – eller för att avvakta. Den polska fastighetsmarknaden har gått en verkligt vild väg, från det kommunistiska systemet med bostadstilldelning till dagens covid-drivna köphysteri.

foto: mediaboom.com

De viktigaste etapperna på den polska fastighetsmarknaden 1976–2025

Så här såg det ut i korthet:

• 1976-1989: systemomvandling, lägenheter genom statlig tilldelning, privat ägande begränsat
• 1990-2008: boom efter marknadens frigörelse ( priserna steg upp till 10 gånger efter 1990), inträde i EU (2004) – kapitalinflöde, de första spekulationsbubblorna
• 2008-2015: den globala krisen drabbade även Polen, priserna sjönk med 20-30 %, men ECB sänkte räntorna, så lån blev billigare och marknaden stabiliserades
• 2016–2019: stark tillväxt, särskilt i stora städer ( +50 % i så kallade BIG5), utvecklarna hann inte med efterfrågan
• 2020-2022: pandemin ökade paradoxalt nog efterfrågan, människor drog sig tillbaka till sina hem, priserna steg ytterligare med +30-50 %
• 2023-2025: RPP höjde räntorna, lånen blev dyrare, efterfrågan försvagades, marknaden gick in i en stabiliseringsfas (och på vissa håll en liten korrigering)

Globalt? Fastigheter ökar i värde på lång sikt – i Polen +500 % justerat för inflation under de senaste 50 åren. Amerikanska REIT:er ger i genomsnitt ~11 % per år sedan 60-talet. Men – och det är viktigt – var 7–10 år sker det korrigeringar. Ibland rejäla.

Vad lär oss tidigare bubblor och korrigeringar?

Några lärdomar för framtiden:

• Stora uppgångar föregår ofta en korrigering (se: 2007, 2021)
• Billigt betyder aldrig “dåligt” – kriser är en möjlighet för de tålmodiga
• Känslor (rädsla, eufori) är en dålig rådgivare – det är bättre att titta på cykler än på tidningsrubriker.
• På lång sikt ökar fastighetsvärden, men på kort sikt kan de göra ont

År 2026 befinner vi oss troligen i en stabiliseringsfas efter galenskapen – är det en möjlighet eller en fälla? Man måste titta på aktuella data för att kunna svara.

foto: vidyard.com

Den polska marknaden år 2026 – nyckeldata och nya regleringar

Efter flera år av betydande upp- och nedgångar går den polska fastighetsmarknaden in i 2026 i ett helt annat skick – mer stabil, men också mer krävande för investerare.

Försäljning och priser på bostäder vid årsskiftet 2025/2026

Data från slutet av 2025 visar en tydlig återhämtning. Bostadsförsäljningen ökade med cirka 10 % jämfört med året innan, och priserna i de största städerna har stabiliserats – Warszawa ligger fortfarande på 15–18 tusen zł/m², Kraków och Wrocław något lägre. Viktigt att notera är att det inte handlar om någon spekulativ boom, utan om verklig efterfrågan. Folk återvänder helt enkelt till marknaden eftersom de ser att lån återigen är meningsfulla.

Räntor, lån och tillgång till finansiering

NBP sänkte referensräntan från cirka 5,75 % till 4,5 %, vilket ledde till att WIBOR 3M sjönk till omkring 4 %. För någon som tar ett bolån på 500 000 zł har månadsbetalningen sjunkit till ungefär 3 000 zł – hanterbart. Dessutom har bankerna återgått till lån med LtV upp till 90 %, så egeninsatsen behöver inte vara enorm. Allt detta tillsammans gör att tillgången till finansiering är den bästa på flera år.

Nya regler: PIT 2020 och den planerade revolutionen

Från och med januari 2026 träder två stora förändringar i kraft. För det första: lägenheter som köptes 2020 kan nu säljas utan kapitalvinstskatt – experter uppskattar att så många som 50 000–100 000 bostäder kan komma ut på marknaden, vilket ökar utbudet. För det andra: den nya plan- och bygglagen slår mot jordbruksmark utan detaljplan – tusentals sådana tomter har i praktiken blivit värdelösa.

Efterfrågan på uthyrning håller sig ganska stark – avkastningen ligger på cirka 4–4,5 %, efterfrågan på bostäder är +15 % (bland annat tack vare migranter från Ukraina), trots negativ demografi. Förutsättningarna är gynnsamma, men det kräver selektivitet.

Lägenheter att hyra och till salu – var hittar man fynd år 2026

Bostäder är fortfarande nummer ett bland fastighetsinvesteringar i Polen – men år 2026 kommer lönsamheten att variera kraftigt. Allt beror på vad och var du köper.

foto: rsnpropertygroup.com

Små lägenheter i stora städer – favoriterna för 2026

Experterna är eniga här: mest mening har små lägenheter på 40–60 m² i BIG5 (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań). Varför just sådana? För att distansarbete innebär att folk ofta byter bostad – de behöver flexibilitet och vill inte binda sig till en stor lägenhet i flera år. Singlar, unga par, studenter, utländska arbetstagare – det är de som driver efterfrågan på hyresmarknaden.

Prognoser för BIG5:

Vad betyder det för dig? Du köper idag, om ett år kommer din lägenhet att vara värd mer och under hela tiden får du in hyra varje månad. En stabil strategi på lång sikt.

Provinsen och mindre städer – högre ROI eller högre risk?

Förutom BIG5 ser situationen annorlunda ut. Priserna är oftast stabila, ibland sjunker de med 2–5 %. Å andra sidan når hyresavkastningen till och med 4,5–6 %, eftersom inköpspriserna är mycket lägre. Låter bra? Visst, men det finns en hake.

Risken för tomma lägenheter ökar. Mindre städer förlorar ofta unga invånare – de flyttar till BIG5 eller utomlands. Samtidigt kan inflödet av migranter (främst från Ukraina) delvis kompensera detta, särskilt där det finns produktionsanläggningar.

Exempel på investering: 50 m² i Kraków steg för steg

Ett konkret scenario för att se siffrorna:

• Inköpspris: ~900 000 zł (50 m², bra område)
• Hyra: 4 000 zł/mån.
• ROI från uthyrning: ~5 % per år (4 000 × 12 / 900 000)
• Potentiell värdeökning: ca +4 % år 2026 (dvs. +36 000 zł)

Tillsammans har du hyresintäkter plus värdeökning. På ett år blir det nästan 84 000 zł (minus kostnader – administration, skatt, eventuella renoveringar – säg cirka 30 % av hyran). Ren vinst? Ungefär 6–7 % per år. Ingen sensation, men stabilt.

Men se upp för fallgropar: Byggboomen under covid kan ha skapat ett lokalt överutbud. Och demografin – befolkningen minskar (om inte invandring ändrar på det). Välj därför lägen nära järnväg, universitet, IT-centra – där är efterfrågan stabilare.

Magasin, kontor och REITs – kommersiella fastigheter för investerare

Lägenheter är inte det enda alternativet om du funderar på fastigheter som en investering. Lagerlokaler, kontor eller andelar i REIT:er kan ge helt andra avkastningsnivåer – ibland högre, ibland mer stabila. Det är dock inte alla som har lust (eller kapital) att köpa en hel logistikanläggning. Låt oss se vad som verkar vettigt år 2026 och för vem.

Magasin och logistik – ledare inom avkastning år 2026

Här händer det mest just nu. Prognoserna pekar på en prisökning på 7–10 % inom ett år, försäljningen förväntas öka med +20 % och uthyrningsavkastningen ligger på omkring 6–8 %. Detta är en effekt av e-handelsboomen – budfirmor behöver baser nära kunden. Dessutom friendshoring: lager nära Ukraina eller östra gränsen blir allt viktigare eftersom företag vill ha leveranskedjor närmare. Ett exempel? Panattoni bygger enorma logistikparker utanför Wrocław – ROI cirka 8 %. Men observera: tröskeln för att komma in är hög, en enskild anläggning kostar ofta tiotals miljoner zloty.

Kontorsmarknaden efter pandemin – stabilisering eller förändring av funktion?

Kontor? Mindre spännande siffror. Priserna är ganska stabila, försäljningen kan öka med +5%, hyresavkastningen ligger på ca 5%. Hybridarbete har förändrat spelreglerna – företag hyr färre kvadratmeter men lägger större vikt vid kvaliteten på utrymmet. Moderna, miljövänliga lägen har en fördel. Ett BREEAM- eller LEED-certifikat kan öka fastighetens värde med 10–15% och locka institutionella hyresgäster som betalar i tid. Risk? Vakanta lokaler om hybridanställningar ökar ytterligare.

REIT:er och gröna byggnader som ett sätt att diversifiera

REITs är fastighetsfonder som betalar utdelning – globalt ger de 6–8 % per år. I Polen pågår fortfarande lagstiftningsarbete, men när lagen träder i kraft kommer det vara möjligt att köpa en “andel” av en kommersiell fastighet utan att frysa miljoner. ESG är det andra nyckelordet: byggnader med certifikat attraherar kapital, är lättare att hyra ut och har ett värdepremium.

Den avgörande frågan är: hur mycket kapital har du och hur mycket vill du satsa på ett projekt? Kommersiella fastigheter kräver mer kapital, men ger diversifiering – institutionella hyresgäster, andra cykler än bostadsmarknaden.

Tomter och mark i den nya planeringsordningen – vad är fortfarande meningsfullt?

Under många år ansågs investering i tomter vara ett säkert sätt att placera kapital. Du köper en bit mark, väntar, och värdet stiger. Visst? Tja, från och med januari 2026 har spelreglerna förändrats – och det ganska radikalt.

foto: zaminwale.com

Ny planlagstiftning – vad förändras från och med 2026?

Från och med den 1 januari 2026 trädde den så kallade “planrevolutionen” i kraft. Det låter allvarligt, men i korthet innebär det att utan en lokal detaljplan (MPZP) blir det mycket svårare att bebygga en tomt, och ofta – praktiskt taget omöjligt. Tiden är förbi då du kunde lämna in en ansökan om bygglov och efter ett tag få klartecken för att bygga. Nu är det detaljplanen som gäller. Det är den som kommer att avgöra hur mycket din tomt faktiskt är värd.

Tomter med detaljplan kontra jordbruksmark – vem vinner, vem förlorar?

Tomter med gällande detaljplan är nu guld värda. Experter förutspår att deras priser kommer att stiga med +5–10 % redan år 2026, främst eftersom den juridiska statusen är tydlig – du vet vad du får bygga där och på vilka villkor. Jordbruksmark utan plan? Det är en högriskinvestering. Tusentals sådana tomter kan tappa sitt investeringsvärde, eftersom en byggherre helt enkelt inte har någon grund för att bygga där.

Det är också värt att titta på regionala skillnader. Mazowieckie vojvodskapet, särskilt området kring den planerade CPK, är platser där tomter med detaljplan kan öka i pris med upp till +10 %. Men i andra regioner? Efterfrågan kan vara betydligt svagare.

Checklista för köpare av investeringsmark år 2026

Innan du bestämmer dig för att köpa, kontrollera:

1. Har tomten en detaljplan? – det är grunden
2. Tillgång till väg – utan detta är bebyggelse utesluten
3. Media i närheten – el, vatten, avlopp
4. Logistisk omgivning – är det verkligen möjligt att bygga något här?
5. Risk för ändringar i planerna – planerar kommunen någon översyn av den gällande detaljplanen?

Tomter kan vara en utmärkt investering, men bara om de har en solid juridisk grund. Annars köper du en risk, inte en tillgång.

Effektiva strategier för fastighetsinvesteringar år 2026

År 2026 räcker det inte längre att bara köpa en lägenhet för uthyrning för att kunna tala om en riktig strategi. Marknaden har blivit mer komplex – vi ser ett överskott av lägenheter i vissa städer, men samtidigt stigande löner och en potentiell sänkning av räntorna. För att bygga en portfölj på ett meningsfullt sätt är det värt att tänka på diversifiering och förstå när finansiell hävstång är vettig och när det är bättre att begränsa låneutnyttjandet.

foto: lawtimesnews.com

Diversifiering av fastighetsportföljen i praktiken

Istället för att satsa allt på en typ, är det värt att kombinera flera segment. Ett exempel? En liten lägenhet i Warszawa för långtidsuthyrning (4–7 % netto per år + värdeökning 3–5 %), andel i en logistisk fond (utdelning 6–8 %) och en byggtomt med detaljplan för framtida investering (potentiellt 20–30 % ökning på 3–5 år, men utan löpande inkomst). En sådan mix sprider risken – om bostadsmarknaden saktar ner kan kommersiella fastigheter gå upp; om räntorna sjunker ökar vanligtvis värdet på tomter. Och varje del genererar en annan typ av avkastning – pengar nu (uthyrning) vs vinst senare (mark).

Fastigheter vs obligationer – var ligger fördelen år 2026?

Obligationer ger idag ca 5,5–6 % med minimal risk. Hyreslägenheter erbjuder liknande 4–7 % netto plus värdeökning, men kräver tid och aktiv förvaltning. REIT:er betalar utdelningar på 6–8 %, är likvida men volatila. När är fastigheter då vettiga? När du räknar med värdestegring (det får du inte med obligationer) och inte oroar dig för vakanser eller renoveringar. Om du föredrar trygghet och likviditet kan obligationer vara ett bättre val.

Exempel på strategier: konservativ, balanserad, aggressiv

Konservativ: största delen av kapitalet i obligationer och REIT:er, kanske en liten lägenhet som start. Minimalt med skuldsättning. Mål: stabil inkomst ~5–6 % utan stress.

Balanserad: hälften av medlen i lägenheter (en–två), resten i fastighetsfonder och obligationer. Måttlig belåning (LTV ~50 %). Avkastning 6–7 % med balanserad risk.

Agressiv: flera lägenheter med hög hävstång (LTV 70–80 %), tomter för framtida bebyggelse. Mål: över 8–10 % med högre risk för vakanser och prisfall.

Valet beror på din risktolerans och hur mycket tid du vill lägga på förvaltning. Ta fram en plan – utan den är det lätt att göra impulsköp.

Att bygga en fastighetsportfölj till 2030 – hur man förbereder sig för förändringar

Att investera i fastigheter är ett långsiktigt spel – du köper inte idag för att sälja om ett år. Så om du planerar att gå in år 2026 är det värt att tänka längre fram: vad kan hända fram till 2030 och hur kan du förbereda din portfölj för olika scenarier.

Vilka scenarier väntar fastighetsmarknaden fram till 2030?

Analityker förväntar sig att någon gång mellan 2026 och 2030 kan det ske en prisjustering på 10–20 %, särskilt inom bostadssegmentet. Toppen av bostadsöverskottet förutspås till åren 2028–2030 – då kommer utvecklarna att leverera resultatet av boomen från åren 2023– 2025. Efter denna “växling” är ytterligare en uppgång möjlig, driven av fortsatt urbanisering och minskat antal tillgängliga bostäder. Låter det som en berg-och-dalbana? Precis – därför är flexibilitet nyckeln.

Tre långsiktiga trender att hålla ögonen på:

• Downsizing – i stora städer kommer mindre, funktionella lägenheter att föredras; det kan bli svårare att hyra ut en stor M4.
• Friendshoring – lager och hallar vid gränsen till Ukraina, nära väst – logistiken allt närmare försäljningsmarknaderna.
• ESG och gröna certifikat – energieffektiva byggnader blir dyrare, men lättare att hyra ut och sälja vidare.

Praktiska steg för att förbereda din plånbok redan idag

Vad ska man göra 2026 med tanke på 2030?

1. Föredra flexibla, lättuthyrda bostäder – små eller medelstora lägenheter i bra lägen.
2. Var försiktig med stora tomter utan detaljplan och rymliga lägenheter i utkanten.
3. Bygg gradvis upp exponeringen mot logistik och certifierade fastigheter (BREEAM, LEED).
4. Övervaka NBP:s beslut, regulatoriska förändringar och marknadsrapporter (JLL, Otodom, Colliers).
5. Uppdatera din strategi var 12–24 månad – en konsultation med en rådgivare kan hjälpa dig att undvika misstag.

Fastigheter är inte längre ett enkelt “betongguld”, men med ett medvetet och flexibelt förhållningssätt kan de fortfarande vara en stabil grund för förmögenheten. Åtminstone ser jag det så.

NORBI C

fastighetsredaktionen

Luxury Blog