Fastighetspriser i Dubai, se hur mycket de kostar

År 2025 nådde fastighetsmarknaden i Dubai ett värde på cirka 917 miljarder dirham, där hela 87% av transaktionerna gjordes kontant. Imponerande siffror, eller hur? För köparen är det avgörande att förstå att 1 AED motsvarar ungefär 0,25 EUR, vilket innebär att 1 EUR är cirka 4 AED. Denna relativt stabila växelkurs gör att det är ganska förutsägbart att planera sin budget. Idag ska jag försöka beskriva hur fastighetspriserna i Dubai ser ut.

Sedan 2002 har utlänningar kunnat köpa fastigheter med äganderätt i särskilda freehold-zoner. Detta öppnade marknaden för investerare från hela världen, inklusive från Europa. Och idag kan man se ett stort ökat intresse för denna form av kapitalplacering. Därför bestämde jag mig för att undersöka marknaden åt er!

foto: famproperties.com

Fastighetspriser i Dubai – min analys

Dubaj är idag en stad med en befolkning på över 3,8 miljoner invånare och turistrekord under 2025. Efterfrågan drivs främst av en ung demografi och ett starkt fokus på utveckling. Och det är tydligt sedan många år tillbaka att stora resurser har investerats för att göra denna stad till en turistikon.

Viktigt att notera är att efter den galna boomen mellan 2021 och 2025 går marknaden nu in i en mer balanserad fas. Det ökande utbudet av bostäder börjar stabilisera priserna, så vi ser inte längre några lavinartade prisökningar. Det är goda nyheter för köpare som letar efter rimliga priser istället för spekulativa toppar.

foto: economymiddleeast.com

Prisintervall, typer och standard

Låt oss börja med grunderna: 1 AED är ungefär 0,25 EUR. Denna växelkurs varierar lite, men för snabba uträkningar fungerar den utmärkt. Och nu till de konkreta siffrorna, för det är säkert det som intresserar dig mest.

Aktuella prisintervall i euro

Studior kostar vanligtvis mellan €105 000 och €198 000 ( motsvarande AED 450–850 tusen), även om standardmodellerna oftast ligger i den lägre delen av spannet. Lägenheter med ett sovrum börjar på €209 000 och går upp till €372 000 (AED 900 tusen–1,6 miljoner), tvåor börjar runt €349 000 och kan nå upp till €651 000 (AED 1,5–2,8 miljoner). Villor och radhus? Här pratar vi om minst €511 000, och taket ligger lugnt på €1,86 miljoner och uppåt (AED 2,2–8 miljoner+). Lyxiga områden som Palm Jumeirah kan överstiga €7,5 miljoner (AED 30 miljoner+), så prisspannet är verkligen brett.

Kvadratmeterpriset för lägenheter varierar från cirka €2 100 till €7 800, där medianen ligger runt €4 900 (ungefär AED 19 000). Det genomsnittliga transaktionsvärdet överstiger ~AED 2,6 miljoner, vilket motsvarar cirka €650 000.

foto: dxbinteract.com

Vad påverkar priset?

Off-plan-fastigheter (under uppförande) kräver ofta en insats på 20–60 % av värdet enligt betalningsplan, vilket ger flexibilitet. Färdiga lägenheter är vanligtvis dyrare per m², men du kan hyra ut dem eller flytta in direkt. Havsutsikt eller Burj Khalifa? Lägg lugnt till ytterligare ett tiotal procent. Våningsplan spelar också roll – högre upp betyder dyrare.

Exempel: för €300 000 kan du köpa en bra 1:a (cirka 55–70 m²) med god standard, medan du för €150 000 får en studio (kanske 35–45 m²) i ett okej läge. Storlek och finish gör skillnad.

foto: uniqueproperties.ae

Jämförelse €/m² i nyckeldistrikt

Läget i Dubai är avgörande. Prisskillnaderna mellan stadsdelarna är enorma och påverkar direkt hur mycket du faktiskt betalar och vilken avkastning på uthyrning du kan förvänta dig.

Här är ungefärliga priser i början av 2026:

Skillnaderna är verkligen stora. Ta till exempel: en lägenhet på 60 m² i JVC kostar cirka €135 000 (med €2 250/m²). Samma 60 m² i Downtown? Redan €480 000 (med ett genomsnitt på €8 000/m²). Skillnaden är mer än tre gånger så stor, och ROI i JVC är dubbelt så hög.

foto: wurarealestate.com

Freehold-zoner och områdets karaktär

Alla nämnda stadsdelar är freehold-zoner, vilket innebär att utlänningar kan köpa utan begränsningar. Dubai Marina är ett nav för expats, alltså marinor, restauranger, och en storstadskänsla. Downtown erbjuder utsikt och prestige, men det får du betala extra för. JVC (Jumeirah Village Circle) är ett lugnare, familjevänligt område, vilket ger lägre priser och bättre ROI. Palm Jumeirah är en helt annan liga, främst villor och ultra-lux lägenheter.

Kom ihåg att dessa är ungefärliga priser. De faktiska kostnaderna beror på utsikt, våningsplan, utvecklare och standard på inredningen. Utbudet är dock så stort att alla kan hitta något som passar!

Avgifter, underhåll och visum

Priset på en lägenhet eller villa är bara en del av historien. I själva verket kommer du att betala mer, och skillnaden kan vara överraskande.

foto: kaizenams.com

Avgifter vid köp steg för steg

Den största posten är DLD (Dubai Land Department fee), alltså 4% av fastighetspriset. Vid ett köp för €300 000 blir det €12 000. Till detta kommer mäklararvode, vanligtvis cirka 2% plus moms, så i samma exempel ytterligare €6 000–€6 300. Om du tar ett bolån tillkommer registrering av inteckning (från 0,25% till 0,5% av lånebeloppet) samt några mindre administrativa avgifter. Totalt? Ungefär 6–7% av köpesumman går till transaktionskostnader.

Och det är just här skillnaden mot många europeiska marknader ligger. I Dubai finns det ingen fastighetsskatt eller skatt på hyresintäkter. Du betalar en gång vid köpet och sedan bara för underhåll.

foto: liminastudios.com

Visum

Årliga kostnader ligger vanligtvis på €2 000–€5 000, beroende på byggnadens standard och tillgängliga bekvämligheter (pool, gym, säkerhet). Ju högre standard, desto högre serviceavgift.

Om du funderar på ett uppehållsvisum finns det tydliga trösklar. En fastighet för minst 750 000 AED (cirka €190 000) ger ett kortare tillstånd, medan tröskeln på 2 000 000 AED (ungefär €515 000) öppnar vägen till Golden Visa i 10 år. Värdet beräknas utifrån inköpspriset, inte det aktuella marknadsvärdet.

För en investering på €300 000 blir den totala startkostnaden (pris + avgifter) alltså cirka €320 000. Därefter tillkommer årliga driftskostnader, men inga fastighets- eller inkomstskatter.

Scenarier för framtiden

foto: cbnme.com

För att förstå var vi befinner oss nu är det värt att gå tillbaka till 2014. Då låg det genomsnittliga priset per kvadratfot på cirka 1 003 AED. Sedan kom en korrigering, och år 2020 sjönk vi till ungefär 894 AED/sqft (på grund av pandemin och tidigare övermättnad). Och från den punkten började det verkligen hända saker.

År 2024 avslutade vi inom intervallet 1 524–1 597 AED/sqft, beroende på datakälla. Prognoserna för 2025 pekar på 1 625 AED/sqft, och vissa scenarier ser 2026 över 1 800 AED/sqft. Det låter som en raket, men observera: tillväxttakten avtar redan. Marknaden går in i en fas av moderering, inte fortsatt eufori.

Försäljningsvolym och marknadsstruktur

Skala? År 2025 förväntar vi oss cirka 270 000 transaktioner till ett totalt värde av 917 miljarder AED. Bara första kvartalet 2025 gav ~42 000 transaktioner (ca 114 miljarder AED). Intressant nog är 60–70 % off-plan, det vill säga köp på ritning, och 87 % av köparna betalar kontant. Det visar hur starkt denna marknad vilar på en stabil grund, även om den höga andelen off-plan också innebär större känslighet för förseningar i projektens genomförande.

Ur utbudsperspektiv: under 2025 förväntas ~48 000 nya bostäder tillkomma, och år 2026 hela ~72 000, varav enbart Q1 2025 levererade ~9 400 enheter. Dubais befolkning är redan över 3,8 miljoner, plus turismen (över 17 miljoner år 2024), så efterfrågan finns. Frågan är bara om utbudet inte snart kommer att överträffa den.

Prognoser

Här blir det intressant. För villor och premiumsegmentet ser de flesta analytiker en ökning på +5–8 % under 2026. Lägenheter i mellanklassen? Fitch och andra försiktiga experter varnar för en möjlig korrigering på 10–15 %, främst på grund av ett överskott av off-plan-projekt och ett växande antal leveranser. Hyrorna stiger på kort sikt ( +6–13 %), så uthyrningsinvesterare har en kudde, men 2026–2027 kan pristrycket gå åt andra hållet.

Så vad betyder det? Om du tittar på lyx och villor ser utsikterna stabila ut. Lägenheter? Här gäller det att vara uppmärksam på tajmingen.

Hur tolkar man Dubais marknad på ett smart sätt?

foto: elysian.com

Marknaden i Dubai handlar inte bara om hårda siffror, utan också om kontexten som avgör om ett pris är ett kap eller en fälla. En kvadratmeter i Marina kan kosta ungefär lika mycket som i Downtown, men hyrespotentialen, tillgången till tunnelbana och områdets utvecklingsmöjligheter skapar en helt annan investeringshistoria. Genomsnittspriser i euro ger en referenspunkt, men det verkliga värdet ligger i detaljerna som utvecklarna sällan nämner i sina försäljningsbroschyrer.

Därför är det värt att titta bredare än bara på siffrorna på erbjudandesidan när du köper i Dubai. Läget, områdets mognad, utvecklarens kvalitet och de faktiska driftskostnaderna väger ofta tyngre än själva köpesumman.

Det är just denna förmåga att läsa mellan raderna som skiljer en lyckad investering från en besvikelse. Jag har redan två fastigheter i Dubai och kan verkligen rekommendera denna region till er!

Stev

älskare av premiumfastigheter och golf

redaktionen Luxury Blog