Gröna certifikat inom lyxfastigheter – en ny marknadsstandard

Föreställ dig en scen från förra veckan i en kontorsbyggnad i Warszawa. En potentiell hyresgäst, en internationell koncern, vägrar att skriva på ett avtal för 3 000 kvadratmeter yta. Anledningen? Avsaknad av WELL Gold-certifikat. “Våra ESG-standarder kräver det”, får utvecklaren höra. Och så har ekologi slutat vara ett val – det har blivit en förutsättning för att få vara med i spelet.

Detta är inte ett enskilt fall. Runt om i världen certifierar LEED 2 600 000 kvadratfot yta varje dag. Varje dag. Föreställ er omfattningen av denna förändring – byggnader växer fram med färdiga inträdesbiljetter till en värld där gröna certifikat avgör allt.

90% av nya premiumkontorsbyggnader i Warszawa har certifikat för hållbar utveckling år 2025.

Gröna certifikat inom lyxfastigheter – kompromisslös ekologi

Polen har hunnit ikapp trenderna snabbare än någon kunnat ana. För bara fem år sedan var ekologiska lösningar ett tillägg – idag är de en självklarhet. Denna acceleration är ingen slump – EU Green Deal, ökande ESG-krav och investerarnas pragmatism har gjort sitt. De har insett en sak: Certifierade byggnader är inte en lyx, det är affärer.

foto: dreamerealestate.com

Jag ser det med egna ögon när jag går genom stadens centrum. Varje fasad bär idag någon logotyp – LEED, BREEAM, WELL. Dessa små skyltar har blivit inträdesbiljetter till klubben för exklusiva fastigheter. Men vad betyder de egentligen?

Revolutionen började i det tysta, på avdelningar för facility management och hållbar utveckling. Plötsligt visade det sig att hyresgäster är beredda att betala mer för bättre luft, lägre kostnader och prestigen av en grön adress. Fastighetsutvecklare, som först var skeptiska, tävlar idag om de högsta betygen som om det vore en Michelin -stjärna för restauranger.

Bakom varje certifikat döljer sig ett poängsystem, strikta tekniska kriterier och konkreta siffror på fördelarna. Marknadskrafterna som driver denna förändring följer tydliga regler – även om inte alla är uppenbara vid första anblicken.

Innan vi tittar på siffrorna, låt oss se vad de olika logotyperna på byggnadsfasaderna faktiskt innebär i praktiken…

Vad döljer sig bakom LEED-, BREEAM- och WELL-märkningarna – nyckelkriterier och nivåer

När vi tittar på moderna byggnader med certifieringar ser vi olika märkningar – men vad betyder de egentligen? Varje system har sina egna nivåer och poäng, som är bra att känna till.

foto: dreamerealestate.com

LEED v5 – amerikansk skala upp till 110 poäng

LEED bygger på ett enkelt poängsystem. Du samlar poäng för olika åtgärder och ser sedan vilken kategori du hamnar i. Certified är 40–49 poäng, Silver 50–59, Gold 60–79 och Platinum från 80 poäng och uppåt.

Jag har alltid undrat – varför just 110 som max? Det visar sig att det beror på extra poäng för innovation och regionala prioriteringar. Det finns sju huvudkategorier: läge och transport, hållbara tomter, vatteneffektivitet, energi och atmosfär, material och resurser, inomhusmiljökvalitet samt innovation.

BREEAM v7 – europeiskt system med viktning

Här blir det mer komplicerat, eftersom varje kategori har olika vikt. Energi står för hela 19 % av totalen – logiskt, eftersom det är den största driftskostnaden. Hälsa och välbefinnande får 15 %, förvaltning 12 %, transport 8 %.

Systemet bedömer från Pass (30 % av poängen) via Good (45 %), Very Good (55 %), Excellent (70 %) upp till Outstanding (85 %). Dessa nivåer är ganska tuffa – för att nå den högsta måste man verkligen anstränga sig.

WELL v2 – fokus på människor

WELL är en helt annan historia. Istället för att främst titta på byggnaden fokuserar den på hur den påverkar oss. Tio koncept: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver kräver att alla grundläggande krav uppfylls plus 20 poäng från de valfria. Gold är 40 poäng, Platinum 80. Det låter enkelt, men djävulen sitter i detaljerna – vissa krav är riktigt svåra att uppfylla.

Allt fler investerare satsar på dubbla eller till och med tredubbla certifieringar. LEED plus WELL blir allt mer populärt – den ena fokuserar på byggnaden, den andra på människorna i den. BREEAM plus WELL förekommer också, särskilt i Europa.

Jag har märkt att utvecklare ofta inte förstår skillnaderna mellan systemen. De tänker “certifikat som certifikat”, men så är det inte. Varje system mäter olika saker och har olika prioriteringar.

När vi nu vet vad de olika systemen mäter, låt oss se varför marknaden i princip kräver dem automatiskt.

foto: rcm-international.com

Från mode till nödvändighet – marknadskrafter och regleringar som driver standarden

Jag minns fortfarande hur gröna certifikat för några år sedan mest var en slags pryl för de rikaste utvecklarna. Trevliga tillägg att visa upp på mässor. Nu? Det är standard i premium -segmentet.

Vad hände egentligen? Framför allt började regleringarna pressa från alla håll.

Den regulatoriska tidslinjen såg ungefär ut så här:

19.12.2019 – lansering av “European Green Deal”
14.07.2021 – “Fit for 55”-paketet med konkreta åtgärder
01.01.2023 – obligatoriska trösklar för stora tillgångar inom EU
2025 – planerad lansering av LEED v5 med fokus på dekarbonisering

Men regleringar är bara en del av pusslet. Den verkliga game-changern kom från kapitalet. Globala investeringsfonder började skriva in certifieringsklausuler direkt i term sheets. Ingen BREEAM eller LEED? Ingen finansiering. Så enkelt är det.

ESG är inte längre bara ett modeord, utan ett hårt affärskrav. Fonderna har egna åtaganden gentemot slutinvesterare och skickar därför pressen vidare.

Samtidigt har även hyresgästerna förändrats. Internationella företag har infört inköpspolicyer som kräver minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Deras hållbarhetsavdelningar skriver helt enkelt inte på hyresavtal i byggnader utan certifikat.

Ett intressant exempel är Warsaw Spire – praktiskt taget 100 % av ytan uthyrd till företag som hade certifieringskrav i sina inköpspolicyer. Tillfällighet? Tror inte det.

I Polen kom den första BREEAM-certifieringen 2010. Långt såg det ut som experiment för de få. Men när europeiska regleringar kom och globala hyresgäster började ställa hårda krav, vände marknaden. Från en dag till en annan blev det från “nice to have” till “must have”.

Egentligen var det en naturlig utveckling. Precis som med alla standarder – först adopterar pionjärerna, sedan early majority, och till slut blir det bara normalt. Den här gången gick processen snabbare på grund av yttre press.

Dessa krafter driver inte bara efterfrågan, utan påverkar också faktiskt de ekonomiska resultaten – vilket siffrorna vi snart ska se bevisar.

foto: nar.realtor

Siffror som övertygar – finansiella, operativa och anseendemässiga fördelar

Jag pratade precis igår med fastighetsförvaltaren på Mokotów och han sa något som lät som ett skämt. “Mina hyresgäster betalar mig 15 % mer bara för att jag har ett papper på väggen.” Det där pappret är ett BREEAM-certifikat.

Det visade sig att han inte alls skämtade.

Dessa siffror kommer från de senaste undersökningarna av Globalworth Polska och USGBC. Det är varken prognoser eller önsketänkande. Det är hårda marknadsdata.

Låt oss ta ett konkret exempel från Warszawa. Två identiska kontorsbyggnader i Służewiec, sida vid sida. Den första, utan certifikat, hyr ut ytor för 89 PLN per kvadratmeter. Den andra, med LEED Gold-certifikat, tar 106 PLN. Skillnaden? 2 300 PLN mer i månaden per 100 kvadratmeter. På ett år blir det nästan 28 000 PLN i extra intäkter från varje hyresgäst.

Ägaren till den certifierade byggnaden betalar dessutom mindre för el. Hur mycket mindre? USGBC:s forskning visar på en minskning med 25 % jämfört med konventionella byggnader. På 10 000 kvadratmeter innebär det en besparing på cirka 180 000 PLN per år med dagens energipriser.

Men den verkliga game-changern ligger i produktiviteten. WELL-certifikatet, som fokuserar på användarnas komfort, ökar de anställdas effektivitet med 10–15 %. Låter det abstrakt? Inte alls. Det betyder att ett team på 50 personer presterar som 56. I praktiken innebär det färre sjukdagar, snabbare projektgenomförande och bättre ekonomiska resultat för hyresgästernas företag.

En vän till mig leder ett team i en WELL-certifierad byggnad i Wola. Han säger att folk är sjuka mer sällan och klagar mindre på trötthet efter jobbet. Kanske är det en slump, men siffrorna tyder inte på det – IWBI:s forskning bekräftar denna trend i hundratals fastigheter världen över .

Och vad sägs om ryktet? Bostons koldioxidneutrala torn med LEED Platinum-certifikat såldes 2025 för 18 % mer än liknande byggnader i området. Köparna betalade bokstavligen extra för den gröna profilen. I Polen ser vi liknande tendenser – teknikföretag, advokatbyråer och internationella koncerner väljer certifierade lokaler eftersom det är en del av deras ESG-strategi.

Jag känner en utvecklare som först trodde att certifiering bara var en onödig kostnad. Idag har alla hans nya projekt minst BREEAM Very Good. Varför? För att investerare betalar mer, hyresgäster stannar längre och driftskostnaderna är lägre.

Ibland undrar jag om alla dessa certifikat bara är en trend. Men när jag tittar på elräkningar, hyresnivåer och hyresgästernas omsättningsgrad försvinner tvivlen. Siffrorna ljuger inte.

När siffrorna är så tydliga återstår bara frågan hur man kan dra nytta av trenden för att ligga steget före konkurrenterna…

fot. inogenalliance.com

Kurs mot en grön framtid – strategiska steg för marknadsledare

När jag tittar på vad som händer på premiumfastighetsmarknaden får jag känslan av att vi står vid ett vägskäl. Antingen agerar vi nu, eller så hamnar vi på efterkälken i flera år framöver. Det handlar inte längre om “om”, utan om “när” och “hur snabbt”.

Fram till 2030 ska 100 % av premiumbyggnaderna i Europeiska unionen vara certifierade – det låter som science fiction, men det är precis dit vi är på väg. EU-reglerna skämtar inte, och investerare tittar redan nu enbart på objekt med rätt certifikat.

Vi har en konkret handlingsplan som redan har visat sig fungera i flera projekt:

1. Portföljrevision – granskning av nuvarande status för varje byggnad
2. Val av rätt certifieringar (BREEAM, LEED, kanske WELL)
3. Integration av BIM-system med IoT-teknologier
4. Planering av återkommande recertifiering vart 3–5 år

Låt oss vara ärliga – det kostar. Men alternativet är ännu värre.

Jag ser intressanta trender vid horisonten. Artificiell intelligens inom energioptimering är inte längre science fiction, utan verklighet. Material från cirkulär ekonomi slutar vara en nisch. Multicertifiering blir standard, inte undantag.

Ibland undrar jag om vi inte överdriver med hela den här “gröna hysterin”. Men så tittar jag på energiräkningarna och på de nya reglerna som införs, och inser att det inte finns någon väg tillbaka. Utvecklare som inte hänger med kommer få svårt att sälja redan om 2–3 år.

Man kan faktiskt börja i liten skala. En pilotrevision av en byggnad, se var vi står. 90 dagar räcker för att få en tydlig bild av läget och en handlingsplan.

foto: spacewell.com

Premiummarknaden kommer inte att vänta på eftersläntrare. Kunder frågar redan idag om certifikat, energiförbrukning och miljöpåverkan. Snart kommer det att avgöra om någon ens är intresserad av vårt erbjudande.

Se hur din byggnad klarar sig i det gröna testet.

Mark 90

redaktionen för livsstil & fastigheter

Luxury Blog