Köpa billigt, renovera, sälja dyrare. Internationell fastighetsflipping låter enkelt, men utomlands blir det snabbt ett mer komplext pussel. Inköpspriset är bara början – du måste ta hänsyn till skatter, notarie, jurist, designer, renovering, finansiering, underhåll, marknadsföring och försäljning. Sedan ska du även deklarera inkomstskatten.

Italien och Portugal är intressanta marknader för investerare. Båda länderna har många äldre fastigheter, attraktiva turistregioner och efterfrågan från utländska köpare. I Italien är det lättare att hitta mycket billiga fastigheter, medan Portugal erbjuder en mer likvid marknad men högre inträdespriser.

Flipping internationellt. Först ARV, sedan köp

En klassisk flip innebär köp, renovering och försäljning. Det är avgörande att fastställa ARV – After Repair Value, det vill säga det faktiska värdet på fastigheten efter renovering. ARV bör inte enbart baseras på utgångspriser. Viktigare är faktiskt sålda, jämförbara fastigheter och den lokala efterfrågan.

Om ett hus kostar 80 000 euro och efter renovering kan säljas för 150 000 euro, är skillnaden på 70 000 euro ännu inte en vinst. Man måste dra av skatter, inköpskostnader, notarie, jurist, arkitekt, renovering, utrustning, finansiering, underhåll, marknadsföring och försäljning.

Därför bör projektet beräknas konservativt: anta ett realistiskt försäljningspris och lämna en reserv för oförutsedda kostnader. Det största misstaget är att räkna med det maximala försäljningspriset och en perfekt renoveringsprocess.

Därför kräver internationell flipping due diligence före köpet. Denna process är en av de viktigaste faserna i hela investeringen.

Italien är billiga hus.

Italien har ett enormt utbud av gamla fastigheter – från hus i små orter och på landsbygden till byggnader i historiska stadskärnor. En del har stått tomma i åratal och kräver omfattande renovering.

Detta är en potentiell möjlighet för en flippare: köpa under marknadsvärdet, skapa en modern produkt och sälja den dyrare. Ett exempel är programmen ”Case a 1 euro”, det vill säga försäljning av utvalda övergivna fastigheter för en symbolisk summa.

Och många oklarheter

Deras mål är inte att dela ut hus, utan att revitalisera orterna. Ett exempel är programmet i kommunen Cantiano i regionen Marche. Köparen måste uppfylla villkor gällande renovering, ta fram ett projekt och hålla de tidsfrister som kommunen fastställt. Programmet kräver också en garanti på 4 000 euro.

Priset på 1 euro är alltså bara början. Den gamla byggnaden kan behöva ett nytt tak, förstärkning av konstruktionen, byte av installationer, isolering, snickeriarbeten och en fullständig finish. Till detta kommer projekt, dokumentation, skatter, notarie, administrativa kostnader eller antikvariska avgifter. Som ett resultat kan investeringen uppgå till tiotusentals euro, och om det tekniska skicket är mycket dåligt till och med över 100 000 euro.

Italiensk bygglagstiftning

I Italien är det särskilt viktigt att kontrollera om fastighetens faktiska skick överensstämmer med dokumentationen. År 2024 infördes bestämmelser kallade ”Salva Casa” – Decreto-Legge nr 69/2024, som omvandlades till lag nr 105/2024. Regleringen har infört lösningar för vissa byggnadsavvikelser och procedurer relaterade till fastighetens lagliga status.

Det betyder dock inte att varje olovligt bygge enkelt kan legaliseras. Allt beror på typen av avvikelse och det enskilda fallet. Innan du köper är det därför värt att anlita en lokal expert för att kontrollera dokumentationen och möjligheterna att genomföra den planerade renoveringen.

Skatter i Italien

Vid köp från en privatperson eller företagare i en moms­befriad transaktion, utan ”prima casa”-förmån, är den grundläggande registreringsskatten 9 %, och stämpel- samt fastighetsskatten tas i regel ut med 50 euro vardera. Vid andra typer av transaktioner kan andra regler gälla, inklusive moms.

Vid försäljning föreskriver italiensk lagstiftning beskattning av vissa vinster, särskilt när det gäller fastigheter som förvärvats eller byggts för högst fem år sedan. Detaljerna beror på fastighetens historia och skattesituationen för den enskilde.

Vid regelbundet köp, renovering och vidareförsäljning av fastigheter måste man dessutom analysera verksamhetens karaktär. En engångsförsäljning av en privat fastighet och serievis flipping behöver inte behandlas skattemässigt på samma sätt.

Flipping internationellt: Portugal. Stark efterfrågan, svårare att hitta fynd

Portugallien är en av de mest välkända europeiska fastighetsmarknaderna. Lissabon, Porto, Algarve och andra attraktiva regioner lockar både invånare och utländska köpare.

Enligt den portugisiska statistikmyndigheten ökade bostadspriserna med 17,6 % år 2025, antalet transaktioner steg med 8,6 %, och medianpriset per kvadratmeter under fjärde kvartalet var 2 198 euro.

En dynamisk marknad innebär potentiellt högre värde för renoverade fastigheter, men också högre inköpspriser och större konkurrens. Själva marknadstillväxten kommer alltså inte att rädda ett dåligt köpt hus.

Kostnad för köp i Portugal

Vid köp måste du framför allt ta hänsyn till IMT – skatt på förvärv av fastighet, samt Imposto do Selo, det vill säga stämpelskatt.

IMT:s storlek beror bland annat på typen av fastighet och dess användningsändamål. Beskattningsunderlaget är i princip det högre av följande värden: transaktionspriset eller fastighetens skattemässiga värde.

Stämpelskatten vid köp av hus uppgår i regel till 0,8 % av beskattningsunderlaget. Till detta tillkommer juridiska kostnader, dokumentation, finansiering och renovering.

Flipping och skatt i Portugal

Vid försäljning av fastighet kan mais-valia uppstå, det vill säga en vinst som omfattas av särskilda skatteregler. Portugisisk lagstiftning skiljer mellan försäljning av privat egendom och inkomster från näringsverksamhet.

En engångsförsäljning av en egen fastighet och regelbundet köp av hus i syfte att renovera och sälja dem vidare behöver alltså inte redovisas på samma sätt.

Den portugisiska näringsklassificeringen omfattar CAE 68100 – köp och försäljning av fastigheter. Det innebär dock inte automatiskt att du måste starta ett företag. Vid upprepad flipping är det dock värt att, innan den första transaktionen, tillsammans med en lokal skatterådgivare fastställa rätt sätt att bedriva och redovisa verksamheten.

Effektiv flipping! Var tjänar man bäst och vilka är riskerna?

Flipping internationellt handlar inte om att jaga de billigaste adresserna. Den största potentialen finns inte nödvändigtvis där fastigheterna är billiga. Ett billigt hus på en plats utan efterfrågan kan vara en sämre investering än en dyrare fastighet i ett område där man snabbt kan hitta en köpare efter renovering.

Ett bra projekt bör ha en tydlig fördel: köp under marknadsvärdet, möjlighet till lönsam ombyggnad, unikt läge, outnyttjad yta, låg standard i ett bra område eller en tydligt definierad målgrupp av köpare.

Exempel: ett hus för 90 000 euro, renovering för 40 000 euro och 15 000 euro i övriga kostnader. Vid en försäljning för 180 000 euro ger det ett överskott på 35 000 euro före slutlig skatteavräkning. Om försäljningspriset däremot är 160 000 euro sjunker resultatet till 15 000 euro.

Det är just därför som det viktigaste inom flipping inte är imponerande visualiseringar, utan ett bra inköpspris, kostnadskontroll och en realistisk slutvärdering.

Flipping międzynarodowy: de största riskerna

• Felaktig ARV-värdering – fastigheten kanske inte når det förväntade priset.
• Ökade renoveringskostnader – fukt, konstruktion, tak, installationer eller problem med dokumentationen kan kraftigt höja budgeten.
• Förseningar – en längre renovering innebär ytterligare kostnader för finansiering, skatter, drift och underhåll.
• Låg likviditet – i en liten ort kan försäljningen av ett hus eller en fastighet ta flera månader.
• Förändringar i regler och finansieringskostnader – kan minska projektets lönsamhet.
• Problem med entreprenörer och dokumentation – utomlands tillkommer språkbarriärer och svårare kontroll av arbetet.

Det är också värt att kontrollera lokala bestämmelser om användning av fastigheter, särskilt om korttidsuthyrning planeras efter renoveringen. Flipping kan förbättra skicket på tomma byggnader och stödja lokala entreprenörer, men på populära orter kan det också driva upp priserna och begränsa tillgången till bostäder för invånarna.

Italien eller Portugal?

Italien – billigare, men mer krävande

Fördelar: stort utbud av äldre fastigheter, relativt låga priser utanför de mest populära regionerna, ”hus för 1 euro”-program, stor potential för renovering och turism samt möjlighet att hitta nischade lägen.

Nackdelar: svagare efterfrågan i vissa orter, risk för dyra renoveringar, juridiska och administrativa problem, potentiellt lång försäljningstid samt stora skillnader mellan regionerna.

Portugalia – en stark marknad med högre inträdeskostnad

Fördelar: stark efterfrågan, intresse från utländska köpare, potentiellt enklare försäljning av färdig fastighet, stor moderniseringspotential och högre likviditet i populära lägen.

Nackdelar: höga inköpspriser, stor konkurrens bland investerare, svårare att hitta stora rabatter, höga renoveringskostnader samt risk för minskad marginal vid överskriden budget.